De Boer Financial Consultants on erikoistunut expat-kiinnelainoihin. Artikkelin kirjoittaja José de Boer on omistaja ja johtaja, ja hänellä on monen vuoden kokemus monenlaisista ulkomaille liittyvistä oikeudellisista ja taloudellisista asioista
Kiinteistömarkkinoiden kukoistaessa edelleen asiakkaat kysyvät minulta usein, pitäisikö heidän ostaa toinen kiinteistö vuokrattavaksi vai ei.
Toisen tai jopa kolmannen asunnon omistaminen ja vuokranantajaksi ryhtyminen nähdään usein suhteellisen helpona tapana hankkia lisätuloja, varsinkin kun korot ovat niin alhaisella tasolla. Ja jos et voi ostaa toista asuntoa suoraan, mutta sinulla on tuloja ja säästöjä, on täysin mahdollista ottaa toinen asuntolaina ja muuttaa asuntojen vuokramarkkinoille.
Huomaa kuitenkin, että pankkisi veloittaa sinulta korkeamman koron ostettavaksi vuokralle – ja sillä voi olla suuri vaikutus tuloihisi. Tavallinen asuntolaina maksaa nyt noin 2 % korkoa 10 vuoden kiinteäksi ajaksi, mutta jos ostat sijoitukseksi, sinulta voidaan veloittaa kaksinkertainen summa.
On joitain muita tärkeitä asioita, joita sinun tulee miettiä ennen osto-vuokra-matkan aloittamista:
Vuokrakontrolloitu sektori vs. vapautuneet markkinat
Ensinnäkin on tärkeää selvittää, kuuluuko ostettava kiinteistö vuokravalvontasektorille (sociale huur), kun annat sen ulos.
Tämä lasketaan monimutkaisella pistejärjestelmällä (puntentelling), jolla kiinteistö saa pisteitä koosta, tiloista ja sijainnista riippuen. Jos tämä summa on alle 710 euroa kuukaudessa, kiinteistö varataan pienituloisille, etkä voi veloittaa enempää kuin asetettu summa.
Jos pisteitä on yhteensä vähintään 143, kiinteistö on vapautetuilla markkinoilla (vrije-sektori). Tämä tarkoittaa, että voit vuokrata kiinteistön kenelle tahansa ja veloittaa mitä tahansa vuokraa, jonka voit saada.
Peukalosääntönä on, että Amsterdamin k altaisessa suuressa kaupungissa mitä pienempi kiinteistö on, sitä todennäköisemmin se päätyy vuokravalvontaan. Joten tuo 30 neliömetrin studio ei ehkä ole hyvä osto-vuokra-potentiaali.
Voit toki tehdä joitain asioita parantaaksesi kiinteistösi pisteitä – ylelliset viimeistelyt ovat arvokkaampia ja yli kaksi metriä pitkä keittiön työtaso tuottaa seitsemän lisäpistettä. Ja jos asunnossa on A-energiamerkki, niin saat 32 lisäpistettä.
Älä yritä päästä eroon virallisesti 600 euron kuukausittaisen kiinteistön vuokraamisesta 1 200 eurolla – vuokralaisilla on oikeuksia ja he voivat helposti mennä vuokratuomioistuimeen (huurcommissie) leikata kuukausimaksujaan. Saatat myös joutua palauttamaan ylimääräiset rahat.
Tunne vuokralaisoikeutesi
Vuokralaisten oikeuksista puheen ollen – Sinun tulee tietää, että et voi vain muuttaa heitä pois, jos haluat lapsesi asuvan kiinteistössä tai jos haluat myydä.
Periaatteessa, jos vuokralainen maksaa vuokran ajallaan, hän on lain suojassa – olipa sitten vuokrasopimus tehty vai ei. Ainoa tapa saada vuokralainen ulos on todistaa oikeudessa, että sinun intressisi ovat tärkeämpiä kuin heidän – ja se on kallis prosessi, joka voi kestää vuosia.
Voit toki tehdä vuokralaisellesi lyhytaikaisen sopimuksen, mutta myös näihin liittyy tiukat ehdot.
Vuokranantajana olet myös velvollinen jakamaan vuokran kokonaismäärän perusvuokra- ja palvelukuluihin, jotka kattavat mm. yhteisten tilojen siivouksen sekä kaasun ja sähkön, jos kyseessä on all-in sopimus. Voit myös lisätä jopa 20 % kaluste- ja kalustekustannuksista vuositasolla – jos vuokraat kalustetun asunnon.
Varmista, että se on sen arvoista
Jos harkitset muuttavasi vuokralle - ja loppujen lopuksi asunnoista on epätoivoinen pula suosituissa kaupungeissa - minun neuvoni on istua alas ja tehdä laskelmia nähdäksesi, onko se on viisas sijoitus.
Ota selvää asuntolainasta ja kaikista muista kuluista (älä unohda vuokrata välityspalkkioita ja pieniä korjauksia) ja katso sitten, onko saamasi vuokra sen arvoinen. Osta-a-antaa saattaa tuntua helpolta tav alta ansaita rahaa – mutta joskus luvut eivät täsmää.
